东方大厦建设项目财务效益评估
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一、实训名称和性质
实训名称 | 东方大厦建设项目财务效益评估 |
面向专业或课程 | 财务管理专业《项目评估财务》课程 |
实训学时分配 | 6 |
实训性质 | □调查 √□案例 □软件模拟 |
必做/选做 | √□必做 □选做 |
二、实训目的和要求
项目财务效益评估是项目评估财务的核心工作之一，本实训旨在利用案例提供的基本资料及有关软件Excel熟悉项目财务效益评估过程，掌握项目的财务可行性评价方法，以及项目财务可行性分析报告的编撰。
三、知识准备
前期要求掌握的知识、相关理论：
熟练掌握有关项目财务效益评估的方法，熟练掌握Microsoft Excel的操作。
参考书：1.吴大军，王立国．项目评估．大连：东北财经大学出版社
2.王立国.投资项目评估学.大连：东北财经大学出版社
3.其他有关项目评估教材及期刊等
四、实训组织和安排
1.收入表编制
2.还本付息表编制
3.成本表编制
4.利润表编制
5.现金流量表（全部资金、自有资金）编制
6.财务指标分析
五、注意事项
表格编制过程中科目的选择要结合案例等。
六、实训结果提交方式
案例分析报告和项目财务可行性报告
七、实训考核方式和标准
本实训采用五级制
A: 能够独立完成实验报告，正确运用理论和方法，报告内容完整，语言流畅，数据正确，有自己独到的见解。
B: 能够独立完成实验报告，正确运用理论和方法，报告内容完整，语言流畅，数据正确。
C: 能够独立完成实验报告，正确运用理论和方法，报告内容完整，语言流畅，数据较正确。
D: 能够独立完成实验报告，正确运用理论和方法，报告内容较完整，语言较流畅，数据较正确。
E: 不能够独立完成实验报告，运用理论和方法出现差错，报告内容不完整，数据有明显的错误。
八、实训材料
（一）项目背景
拟建的东方大厦，总建筑面积33300 m2， 是一座由龙跃公司开发的集办公、商务配套于一体的5A级智能高档商务写字楼。作为高品质的智能写字楼，东方大厦具备5A级智能化写字楼标准，电话通信系统、电缆电视系统、电信宽带系统、安全监控系统、自动报警系统等完善科技配套一应俱全。
（二）基本资料
1.基础数据和说明
本项目按一次建成投入运营进行各项指标计算。2006年开始投入建设，建设时间为29个月。2008年底完工开始使用，公司打算把完工的东方大厦用于出租， 20年后再出售。
2.项目总投资估算
本项目总投资11793.46万元，投资估算表如表1所示：
表1 项目总投资估算表（单位：万元）
投资估算总金额 | 11793.46 |
开发成本 | 10643.46 |
第一部分：建筑安装工程费用 | 9345.24 |
第二部分：室外附属工程 | 29.12 |
第三部分：设备购置费 | 350 |
第四部分：工程建设其他费用 | 413.3 |
其中：建设期利息 | 65 |
第五部分：预备费 | 505.8 |
开发费用： | 1050 |
流动资金： | 100 |
3．资金筹措和运用
（1）资金筹措
本项目总投资11793.46万元，其中自有资金为4782.46万元，占项目总投资的40.55%；借款资金为7011万元，占项目总投资的59.45%。其中向建设银行借款6000万元，借款利率为6.2%，其余款项为商业银行借款，其中：流动资金借款为81万元，贷款利率为4.9%，基建借款为930万元，借款利率为6.4%。借款利息每年末偿还。
（2）资金运用
本项目建设期29个月，横跨3个年度，其中开发成本按第1年投入25%，第2年投入35%，第3年投入40%。本金归还的资金来源于税后利润和折旧摊销等。流动资金贷款在建设期末借入，长期借款在建设期的三年分别借入，借款比例分别为25%，35%，40%。
表2 资金筹措表 （单位：万元）
序号 | 项目 | 合计 | 建设期 | 运营期 | ||
|
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| 2006 | 2007 | 2008 | 2009 |
| 资金分年度使用计划 |
| 25% | 35% | 40% |
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1 | 总投资 | 11793.46 | 2923.37 | 4092.71 | 4677.38 | 100 |
1.1 | 开发成本 | 10643.46 | 2660.87 | 3725.21 | 4257.38 |
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1.2 | 开发费用 | 1050 | 262.50 | 367.50 | 420 |
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1.3 | 流动资金 | 100 |
|
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| 100 |
2 | 资金筹措 | 11793.46 | 2923.37 | 4092.71 | 4677.38 | 100 |
2.1 | 自有资金 | 4782.46 | 1190.87 | 1667.21 | 1905.38 | 19 |
2.1.1 | 用于固定资产投资 | 4763.46 | 1190.87 | 1667.21 | 1905.38 |
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2.1.2 | 流动资金 | 19 |
|
|
| 19 |
2.2 | 借款 | 7011 | 1732.50 | 2425.50 | 2772.00 | 81 |
2.2.1 | 长期借款 | 6930 | 1732.50 | 2425.50 | 2772.00 |
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2.2.2 | 流动资金借款 | 81 |
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| 81 |
（三）财务评价资料
1.运营收入及税金测算
龙跃公司打算以固定资产方式对外出租东方大厦，写字楼转入固定资产视同销售环节，缴纳企业所得税，不缴纳土地增值税，同时固定资产提取折旧。项目财务收入来源主要是租赁收入，据估算， 2009—2013的租赁收入每年为 1600万元，2014—2018年的租赁收入每年1800万元，2019—2023的租赁收入每年为 1950万元，2024—2028的租赁收入每年为 1800万元，其中营业税及附加，租金×5.55%；房产税，租金×12%；所得税，所得部分×20%；印花税，租金×0.1%（在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算）。2029年初写字楼销售价格为9000万元，评估价格为7000万元，写字楼销售按销售旧房缴纳土地增值税，写字楼评估价7000万元，增值率(9000-7000-500)÷(7000+500)=20%，土地增值税税率为30%，应缴纳土地增值税（9000-7000-500）×30%=450万元。
2.总成本估算
（1）写字楼折旧年限为20年，采用直线法折旧。
（2）人工工资经测算营运起始年工资基数按30万元/年计，以后每五年增长一次，增长率为2%。
（3）维护保养按开发总成本的0.01%计算。
（4）计提大修基金：按每十年进行一次大修，起始年大修费用按开发总成本的1%计算，在此基础上，以后每五年增长一次，增长率为5%。
（5）财务费用包括长期借款利息和流动资金借款利息。经测算，其他费用在营运起始年为1.8万元，以后每年按1%的增长率增长。
3.利润估算
根据总成本费用和营业收入及税金估算表，编制本项目的利润表。本项目所得税税率为20%。还款期间不提取盈余公积，贷款还完后可按税后利润的10%提取。
4.其他有关资料：一年期存款利率为2.25%，按年付息的商业贷款利率为5.31%，一年期国债利率2.6%。
要求：
（1）对项目进行评价时，下列可供选择的利率中，那个可以作为净现值法下的折现率？为什么？
①一年期存款利率2.25%
②一年期国债利率2.6%
③按年付息的商业贷款利率为5.31%
④本项目贷款的加权平均利率6.14%
⑤加权平均资本成本6.15%
（2）利用净现值和内部收益率等指标，从经济效益角度分析该项目是否可行？为什么？
（3）不确定性分析。
（4）编制该项目的财务可行性报告。